엊그제 한국에 사는 필자의 친구에게서 오랜만에 안부 전화가 왔습니다. 그런데, 처음에는 서로간의 근황이나 안부를 물어 보다가 얘기가 부동산 문제로 가면서, 장장 3시간이 넘는 통화를 해 버렸습니다. 특히, 필자와 친구가 나눈 대화중에 상당 부분은 이른바 강남의 버블 세븐 지역중 하나였던 잠실 지구의 대규모 미분양 상황에 대한 것이었으며, 이런 상황은 다른 지역도 비슷해서 현정부가 언론과 각종 매체를 통해, 부동산이 오르고 있다라는 신호를 아무리 주어도 실제 부동산 시장에서는 매매가 별로 이루어지지 않는다라는 얘기를 나누었습니다.
필자는 친구의 얘기를 가만히 들으며, 한국의 지금 상황이 IMF 외환위기 당시의 부동산 시장의 모습과 매우 비슷하다고 느꼈고, 그에 대한 김대중 정부의 대응과 함께, 지금도 여전히 김대중 국민의 정부와 노무현 참여정부의 부동산 실정을 미화하려고 하는 모 블로거와 엄연한 사실을 외면하려는 내용의 포스팅(김대중과 노무현 부동산 정책 있는 그대로 보기)에 대해 마지막으로 반박을 가하고 정중하게 자제를 부탁하면서, 오늘의 얘기를 마치려고 합니다.
IMF 외환위기로 인한 부동산 시장의 경색과 김대중 정부의 대응
한국은 경제가 어렵거나 그 반대로 경제가 너무 호황이건간에, 항상 핵심적인 변수로 작용하는 것이 바로 부동산입니다. 따라서, 나라 경제가 어려우면 부동산을 활성화시키고 부동산 관련 규제를 대부분 해제하며, 이른바 건설 경기를 크게 유발하곤 하며, 반대로 대내외 경제 여건이 너무 좋게 돌아가면 부동산 가격이 덩달아 들썩이지 못하도록 규제를 강화하기 마련이였지요.
그리고, 이런 수학 공식과도 같은 고질적 관행과 모습들은 김대중 정부 시절에도 결코 예외가 아니어서, 거의 전방위적으로 부동산 관련 규제나 조치들을 해제하였는데요...구체적으로 토지 공개념 제도 완화, 양도 소득세 면제, 국민의 정부가 출범하기 전 30년동안 유지되었던 분양가 규제를 폐지하고 아파트 분양가를 전면 자율화하였습니다.
이는 마치 지금 전세계적으로 벌어지는 불황과 부동산 가격 하락이 대세이므로, 외생변수에 극히 취약한 한국은 경제가 대단히 어렵고 부동산 가격이 하락국면으로 치닫는 상황에 직면하기 마련이고, 현정부가 지난 노무현 참여정부가 수립한 각종 규제 조치들을 허무는 것과 비슷합니다.
따라서, 김대중 국민의 정부나 현정부가 취하는 일련의 조치나 모습들이 크게 다르지 않았다라는 말입니다. 그리고, 그런 식의 인위적인 부동산 부양 정책 덕분에, 다시 부동산 시장이 활성화되고 가격이 크게 요동을 치자 내놓은 조치들 중에 하나가 바로 2002년도에 도입된 LTV(담보 대출 비율 제한)이었는데요...
그러나, 문제는 김대중 국민의 정부 시절의 LTV는 하나의 대외적 선언이나 형식적으로만 그럴싸하게 만들어진 조치였을뿐, 당시 각종 부동산 경기 부양책을 쏟아냄으로 인해서 실제 부동산 시장과 은행권에서는 아무런 구속력도 없는 그저 빈껍데기 정책이었고, 그래서 사람들의 기억에서조차 별로 남아있지 않는 것인데,
이걸 가지고서 김대중 국민의 정부가 부동산 시장을 강력하게(???) 규제했다라고 주장한다면, 한국의 부동산과 경제에 정통한 이들에게는 한낱 가벼운 조크나 웃음거리 정도밖에는 안되는 것이죠...
그리고, 이 부분...다시 말해서 김대중 국민의 정부가 부동산 규제를 대폭 완화함으로써 침체된 경기를 부양하려고 했다라는 부분에 대해서는 너무나 많은 언론 자료와 함께, 심지어는 국가 기록원에까지 자료가 보관되어 있으니까 제발 억지 소리는 이제 그만 하시길 바랍니다.
노무현 참여정부의 부동산 정책과 종부세 그리고 LTV, DTI
노무현 전 대통령의 부동산 실정을 비판하는 필자도 인정할만한 부분들은 분명히 하는데, 노무현 참여정부는 부동산 문제를 가장 치열하게 다룬 최초의 정부임에는 틀림이 없습니다. 또한, 노무현 전 대통령이 부동산 문제를 부의 분배와 경제 그리고 시장의 질서를 바로잡는 근원으로 보았다는 점에서도 분명히 의미가 있었던 정부였습니다.
그러나, 문제는 역시 그 취지와 방향은 대단히 좋았는데, 정책의 시행 시기를 놓고서 참여정부와 당시 여당인 열린우리당이 서로 엇박자를 놓고 어설픈 모습을 계속 보이면서, 정책의 시행 타이밍이 한 템포 늦어지고, 그로 인해 부동산 시장의 거품과 과열을 막고, 국민들의 신뢰를 회복하기에는 결국 역부족이었다라는 사실입니다.
그리고 모 블로거가 그토록 강조하는 종합부동산세...일명 종부세가 처음 정치권의 입방아에 오르기 시작한 시점은 지난 2003년 10.29 부동산 종합 대책에서부터였습니다. 여러분들은 기억하실지 모르겠는데 그 당시, 종부세 시행시기를 원래 계획보다 앞당겨서 2005년도부터 시행하겠다라고 공표만(!!!) 했었지요.
그리고, 그 덕분에 수구 세력들과 조중동의 경계심과 반발을 부르면서 소위 세금 폭탄 공세와 함께, 일부 강남권을 중심으로 이른바 조세 저항이란 것이 시작되었습니다.
바로 이 부분에서 필자가 지적할 점은, 그런 중대 발표는 만반의 계획과 구체적인 정책 수립을 마친 뒤에 해야만 했었는데, 당시에는 그게 전혀 아니었다는 것입니다.
결국 2005년 8.31 부동산 종합대책에 따라 시행되려던 종부세가 본격적으로 정치권과 여론의 호응아래 시행된 실제 시기는 2006년이 다 끝나가는 12월 한겨울(구체적으로 실질적인 내용의 종부세가 실제 시행된 날짜는 2006년 12월 1일이었음을 잘 보여주는, 당시 여당인 열린우리당 김근태 의장과 이미경 의원, 강봉길 정책위의장, 원혜영 사무총장, 그리고 종부세 시행 날짜를 확실하게 밝혀주신 원대 대표 김한길의 대화 내용을, 바로 아래 네모 박스에 링크시킵니다!)이였으며, 이미 이때에는 노무현 참여정부의 부동산 정책과는 전혀 딴판으로 노는 부동산 시장에 대해서 일반 서민들이 크게 절망하고 등을 돌린 시기이지요...
또한, 해당 포스팅의 주장에서처럼 2005년이 아니라 노무현 참여정부의 말기인 2006년 11월(11.15 대책)에 들어서야 DTI(총부채 상환 비율)도 6억원 이상 아파트를 대상으로 40%로 낮춰서 시행이 공표되었지요...
그리고, 이미 언급을 했지만 김대중 국민의 정부 시절이 아니라 노무현 참여정부 말기인 2006년 11월에 들어서면서야 비로소 LTV 비율도 40%, 이것도 투기지역인 일부 강남권만 그랬고, 다른 지역들은 60% 이상이었으며 그나마도 은행권이 아닌 제2금융권이나 소위 상호 저축 은행을 통한 PF 대출로써 시중에 풀리는 주택 담보 대출은 아예 LTV 규제 대상에서 제외됨으로써, 현재 금융권의 부실과 붕괴를 유도하는 시한 폭탄이 될수도 있다라는 경고를 받고 있는 부분들은 아예 간과(?!)를 하거나 전혀 모르고 있다라는 사실과 함께,
이렇게 전방위적인 규제를 하겠다라고 하는 와중에도, 또다른 한편으로는 행정 도시와 혁신 도시, 신도시 건설을 추진하면서 부동산 거품을 더욱 키웠음을 외면하고 부정만 하려고 하는 모습이 그저 안타까울 따름입니다...-_-;;;
※ 이건 여담인데, 비록 노무현 참여정부 말기에 시행되었지만, LTV와 DTI 규제 덕분에 작년의 미국발 금융악재에서 그나마 한국이 버틸 수 있었던 측면이 분명히 있었고, 이건 결과적으로 노무현 참여정부의 공적이 맞다고 보여집니다.
그러나, 그것은 이미 국민들이 노무현 참여정부의 부동산 정책에 크게 실망하여서, 결코 돌이킬 수 없는 정권 교체를 선택한 다음의 일이며, 또한 현정부에 의해서 이미 무력화된 조치들이기에 큰 의미를 부여할 수 없는 것입니다.
주택 구매 여력 지수(Housing Affordability Index)에 대한 심층적 이해를 위한 해설
마지막으로, 주택 구매 여력 지수에 대한 심층적인 설명과 함께(김대중과 노무현 부동산 정책 있는 그대로 보기) 필자의 이름을 자꾸 거론하며 인신공격하지 말 것을 모 블로거에게 간곡히 요청합니다.
※도표 출처: LG 경제연구소 보고서(주택시장 불안 요인 점검:송태정 연구위원/강중구 책임연구원) 2008.10
모 블로거가 무슨 IMF 보고서(IMF보고서를 통해 본 DJ, 노무현 정부의 정책 평가 )를 참조해서 주장한 주택 구매 여력 지수라는 개념의 설명 자체가 잘못되었음을 너무 잘 아는 필자가 먼저번 포스팅(참여정부의 부동산 실정, 미화하면 안되는 이유)에서 주택 구매 여력 지수의 기준치가 100이며, 지수가 100 이하일 경우에는 주택 구매 여력이 실질 소득에 비해 모자라는 것이라고 조목조목 설명을 하고 비판을 가하자, 비로소 자신의 무지와 잘못을 약간이나마 깨달은(?!) 모 블로거는 또다시 위의 도표를 제시하며 주장하기를,
굵은 선으로 표시된 주택 구매 여력 지수(HAI)가 김대중 국민의 정부 시절부터 꾸준히 상승해서 노무현 참여정부 시절인 지난 2005년도엔 무려 300까지 지수가 상승했고, 따라서 주택 구매 여력은 아주 좋았으며 노무현 참여정부의 부동산 정책은 정말 괜찮았다라고 주장하고 있는데요...-_-;;;
문제는, 모 블로거가 제시한 도표에 대한 해석을 원본 보고서를 통해 너무나 자세히 알고 있는 필자가 해당 보고서 원문을 바탕으로 해서, 지금부터 설명하려는 도표 해석은 해당 포스팅과는 조금 다르다라는 것입니다!
해당 도표의 주택 구매 여력 지수(HAI)로만 보자면, 상당히 괜찮았다라고 생각할지도 모릅니다. 그러나, 주택 구매 여력 지수는 담보 대출 상환 능력에 대한 실질 소득을 나타내는 지수라는 사실을 염두에 둘 필요가 있습니다.
여기에서 여러분도 잘 아시다시피, 한국의 담보 대출은 미국의 모기지론처럼 원금과 이자를 동시에 납부하는 방식이 아니라, 이자만 갚아 나가다가 마지막에 가서 일시불로 상환하는 방식을 취하고 있기에, 주택 구매 여력 지수(HAI) 수치가 미국보다도 훨씬 더 높게 나오는 것입니다.
도표 출처 : 파인리지 리포트
기록적인 부동산 버블을 기록하던 지난 2000년도부터 서브 프라임 모기지론 사태가 터지기 전까지의 미국의 주택 구매 여력 지수가 평균 140을 넘지 않는 상황을 감안하면, 한국의 주택 구매 여력 지수는 대출금의 상환 방식에서 기인하는 차이가 그런 거품 수치를 만든 것입니다.
따라서, HAI의 수치보다는 오히려 주택 가격이 2000년도보다 2배 가량 상승했음을 보여주는 부분에 더 주목하고 김대중 국민의 정부에서 시작되고 노무현 참여정부 시절에 본격화된 부동산 버블은 분명히 실제로 존재했음을 인정해야 함에도 불구하고, 그걸 계속 아니라고만 부정하니 조금 답답하네요...-_-;;;
※ 해당 보고서의 내용이 궁금하신 분들을 위해서 원본 파일을 첨부하였으니까, 원하시는 분들은 참조하거나 다운로드를 받아 가시길 바랍니다!
결론
따라서, 금리가 오르고 대출 상환에 대한 비율이 강화된 2006년도부터는 주택 구매 여력 지수가 현저히 떨어지지만, 여전히 원금과 이자를 동시 상환하는 방식의 담보 대출이 아니기에, 그 수치가 미국보다도 훨씬 높게 나오는 것이며,
현재 이명박 정부가 전방위적으로 부동산 규제를 풀고, 일부 언론이 강남권 일부 지역의 특수한 사례를 들어 부동산 가격이 다시 상승한다라고 보도하는 것은 특정 계층의 사람들만을 위함이지, 실질적인 주택 구매 여력이 없는 대다수 서민들에게는 그저 그림의 떡이거나 아무런 감흥이나 희망을 줄 수 없는 헛된 얘기들이 되는 것입니다.
또한, 그런 경제적 수치를 반영하는 모습이, 바로 필자가 친구와 대화를 나누었었던 주요 화제인 대규모 미분양 사태로 표출된 것이며, 이런 참담하고 불행한 상황을 정리하려면 지금같은 인위적인 부동산 경기 부양이 아니라 과감한 구조조정을 통해서, 무리한 부동산 담보 대출로 부실화된 은행의 재정 건전성을 보다 투명하게 재고하고, 노무현 참여정부 말기 시행된 LTV규제의 사각지대였던 제 2금융권 내지는 상호 저축 은행들을 선별해서 정리해야만 하며, 당연히 노무현 참여정부 시절에 부동산 폭등을 바탕으로 활개를 쳤었던 부실 건설사들도 모두 솎아내서 구조조정을 하루빨리 단행해야만 하는데,
그런 근본적인 조치들은 미루거나 취하지 않고 계속해서 노무현 참여정부 시절에 형성된 부동산 거품을 유지하고 키우려고만 하니, 이러다간 정말 한국 사회에도 일본의 잃어버린 10년이 재연되는 것이 아니냐라는 비판과 우려가 터져 나오는 것이며, 그런 얘기들의 근본 원인은 바로 김대중 정부에서 시작되었고, 노무현 참여정부에서 본격화된 부동산 실정과 부동산 폭등에서 비롯된 것임을, 여러분 모두가 이제는 제발 깨닫기를 바라고, 한낱 노무현 미화 차원이 아닌 진정 서민을 위한 부동산 정책에 대한 대안을 고민하시길 바라면서 오늘의 포스팅을 마칩니다.
※사진 출처: 구글 이미지
필자는 친구의 얘기를 가만히 들으며, 한국의 지금 상황이 IMF 외환위기 당시의 부동산 시장의 모습과 매우 비슷하다고 느꼈고, 그에 대한 김대중 정부의 대응과 함께, 지금도 여전히 김대중 국민의 정부와 노무현 참여정부의 부동산 실정을 미화하려고 하는 모 블로거와 엄연한 사실을 외면하려는 내용의 포스팅(김대중과 노무현 부동산 정책 있는 그대로 보기)에 대해 마지막으로 반박을 가하고 정중하게 자제를 부탁하면서, 오늘의 얘기를 마치려고 합니다.
IMF 외환위기로 인한 부동산 시장의 경색과 김대중 정부의 대응
한국은 경제가 어렵거나 그 반대로 경제가 너무 호황이건간에, 항상 핵심적인 변수로 작용하는 것이 바로 부동산입니다. 따라서, 나라 경제가 어려우면 부동산을 활성화시키고 부동산 관련 규제를 대부분 해제하며, 이른바 건설 경기를 크게 유발하곤 하며, 반대로 대내외 경제 여건이 너무 좋게 돌아가면 부동산 가격이 덩달아 들썩이지 못하도록 규제를 강화하기 마련이였지요.
그리고, 이런 수학 공식과도 같은 고질적 관행과 모습들은 김대중 정부 시절에도 결코 예외가 아니어서, 거의 전방위적으로 부동산 관련 규제나 조치들을 해제하였는데요...구체적으로 토지 공개념 제도 완화, 양도 소득세 면제, 국민의 정부가 출범하기 전 30년동안 유지되었던 분양가 규제를 폐지하고 아파트 분양가를 전면 자율화하였습니다.
이는 마치 지금 전세계적으로 벌어지는 불황과 부동산 가격 하락이 대세이므로, 외생변수에 극히 취약한 한국은 경제가 대단히 어렵고 부동산 가격이 하락국면으로 치닫는 상황에 직면하기 마련이고, 현정부가 지난 노무현 참여정부가 수립한 각종 규제 조치들을 허무는 것과 비슷합니다.
따라서, 김대중 국민의 정부나 현정부가 취하는 일련의 조치나 모습들이 크게 다르지 않았다라는 말입니다. 그리고, 그런 식의 인위적인 부동산 부양 정책 덕분에, 다시 부동산 시장이 활성화되고 가격이 크게 요동을 치자 내놓은 조치들 중에 하나가 바로 2002년도에 도입된 LTV(담보 대출 비율 제한)이었는데요...
그러나, 문제는 김대중 국민의 정부 시절의 LTV는 하나의 대외적 선언이나 형식적으로만 그럴싸하게 만들어진 조치였을뿐, 당시 각종 부동산 경기 부양책을 쏟아냄으로 인해서 실제 부동산 시장과 은행권에서는 아무런 구속력도 없는 그저 빈껍데기 정책이었고, 그래서 사람들의 기억에서조차 별로 남아있지 않는 것인데,
이걸 가지고서 김대중 국민의 정부가 부동산 시장을 강력하게(???) 규제했다라고 주장한다면, 한국의 부동산과 경제에 정통한 이들에게는 한낱 가벼운 조크나 웃음거리 정도밖에는 안되는 것이죠...
그리고, 이 부분...다시 말해서 김대중 국민의 정부가 부동산 규제를 대폭 완화함으로써 침체된 경기를 부양하려고 했다라는 부분에 대해서는 너무나 많은 언론 자료와 함께, 심지어는 국가 기록원에까지 자료가 보관되어 있으니까 제발 억지 소리는 이제 그만 하시길 바랍니다.
노무현 참여정부의 부동산 정책과 종부세 그리고 LTV, DTI
노무현 전 대통령의 부동산 실정을 비판하는 필자도 인정할만한 부분들은 분명히 하는데, 노무현 참여정부는 부동산 문제를 가장 치열하게 다룬 최초의 정부임에는 틀림이 없습니다. 또한, 노무현 전 대통령이 부동산 문제를 부의 분배와 경제 그리고 시장의 질서를 바로잡는 근원으로 보았다는 점에서도 분명히 의미가 있었던 정부였습니다.
그러나, 문제는 역시 그 취지와 방향은 대단히 좋았는데, 정책의 시행 시기를 놓고서 참여정부와 당시 여당인 열린우리당이 서로 엇박자를 놓고 어설픈 모습을 계속 보이면서, 정책의 시행 타이밍이 한 템포 늦어지고, 그로 인해 부동산 시장의 거품과 과열을 막고, 국민들의 신뢰를 회복하기에는 결국 역부족이었다라는 사실입니다.
그리고 모 블로거가 그토록 강조하는 종합부동산세...일명 종부세가 처음 정치권의 입방아에 오르기 시작한 시점은 지난 2003년 10.29 부동산 종합 대책에서부터였습니다. 여러분들은 기억하실지 모르겠는데 그 당시, 종부세 시행시기를 원래 계획보다 앞당겨서 2005년도부터 시행하겠다라고 공표만(!!!) 했었지요.
그리고, 그 덕분에 수구 세력들과 조중동의 경계심과 반발을 부르면서 소위 세금 폭탄 공세와 함께, 일부 강남권을 중심으로 이른바 조세 저항이란 것이 시작되었습니다.
바로 이 부분에서 필자가 지적할 점은, 그런 중대 발표는 만반의 계획과 구체적인 정책 수립을 마친 뒤에 해야만 했었는데, 당시에는 그게 전혀 아니었다는 것입니다.
결국 2005년 8.31 부동산 종합대책에 따라 시행되려던 종부세가 본격적으로 정치권과 여론의 호응아래 시행된 실제 시기는 2006년이 다 끝나가는 12월 한겨울(구체적으로 실질적인 내용의 종부세가 실제 시행된 날짜는 2006년 12월 1일이었음을 잘 보여주는, 당시 여당인 열린우리당 김근태 의장과 이미경 의원, 강봉길 정책위의장, 원혜영 사무총장, 그리고 종부세 시행 날짜를 확실하게 밝혀주신 원대 대표 김한길의 대화 내용을, 바로 아래 네모 박스에 링크시킵니다!)이였으며, 이미 이때에는 노무현 참여정부의 부동산 정책과는 전혀 딴판으로 노는 부동산 시장에 대해서 일반 서민들이 크게 절망하고 등을 돌린 시기이지요...
또한, 해당 포스팅의 주장에서처럼 2005년이 아니라 노무현 참여정부의 말기인 2006년 11월(11.15 대책)에 들어서야 DTI(총부채 상환 비율)도 6억원 이상 아파트를 대상으로 40%로 낮춰서 시행이 공표되었지요...
그리고, 이미 언급을 했지만 김대중 국민의 정부 시절이 아니라 노무현 참여정부 말기인 2006년 11월에 들어서면서야 비로소 LTV 비율도 40%, 이것도 투기지역인 일부 강남권만 그랬고, 다른 지역들은 60% 이상이었으며 그나마도 은행권이 아닌 제2금융권이나 소위 상호 저축 은행을 통한 PF 대출로써 시중에 풀리는 주택 담보 대출은 아예 LTV 규제 대상에서 제외됨으로써, 현재 금융권의 부실과 붕괴를 유도하는 시한 폭탄이 될수도 있다라는 경고를 받고 있는 부분들은 아예 간과(?!)를 하거나 전혀 모르고 있다라는 사실과 함께,
이렇게 전방위적인 규제를 하겠다라고 하는 와중에도, 또다른 한편으로는 행정 도시와 혁신 도시, 신도시 건설을 추진하면서 부동산 거품을 더욱 키웠음을 외면하고 부정만 하려고 하는 모습이 그저 안타까울 따름입니다...-_-;;;
※ 이건 여담인데, 비록 노무현 참여정부 말기에 시행되었지만, LTV와 DTI 규제 덕분에 작년의 미국발 금융악재에서 그나마 한국이 버틸 수 있었던 측면이 분명히 있었고, 이건 결과적으로 노무현 참여정부의 공적이 맞다고 보여집니다.
그러나, 그것은 이미 국민들이 노무현 참여정부의 부동산 정책에 크게 실망하여서, 결코 돌이킬 수 없는 정권 교체를 선택한 다음의 일이며, 또한 현정부에 의해서 이미 무력화된 조치들이기에 큰 의미를 부여할 수 없는 것입니다.
주택 구매 여력 지수(Housing Affordability Index)에 대한 심층적 이해를 위한 해설
마지막으로, 주택 구매 여력 지수에 대한 심층적인 설명과 함께(김대중과 노무현 부동산 정책 있는 그대로 보기) 필자의 이름을 자꾸 거론하며 인신공격하지 말 것을 모 블로거에게 간곡히 요청합니다.
모 블로거가 무슨 IMF 보고서(IMF보고서를 통해 본 DJ, 노무현 정부의 정책 평가 )를 참조해서 주장한 주택 구매 여력 지수라는 개념의 설명 자체가 잘못되었음을 너무 잘 아는 필자가 먼저번 포스팅(참여정부의 부동산 실정, 미화하면 안되는 이유)에서 주택 구매 여력 지수의 기준치가 100이며, 지수가 100 이하일 경우에는 주택 구매 여력이 실질 소득에 비해 모자라는 것이라고 조목조목 설명을 하고 비판을 가하자, 비로소 자신의 무지와 잘못을 약간이나마 깨달은(?!) 모 블로거는 또다시 위의 도표를 제시하며 주장하기를,
굵은 선으로 표시된 주택 구매 여력 지수(HAI)가 김대중 국민의 정부 시절부터 꾸준히 상승해서 노무현 참여정부 시절인 지난 2005년도엔 무려 300까지 지수가 상승했고, 따라서 주택 구매 여력은 아주 좋았으며 노무현 참여정부의 부동산 정책은 정말 괜찮았다라고 주장하고 있는데요...-_-;;;
문제는, 모 블로거가 제시한 도표에 대한 해석을 원본 보고서를 통해 너무나 자세히 알고 있는 필자가 해당 보고서 원문을 바탕으로 해서, 지금부터 설명하려는 도표 해석은 해당 포스팅과는 조금 다르다라는 것입니다!
해당 도표의 주택 구매 여력 지수(HAI)로만 보자면, 상당히 괜찮았다라고 생각할지도 모릅니다. 그러나, 주택 구매 여력 지수는 담보 대출 상환 능력에 대한 실질 소득을 나타내는 지수라는 사실을 염두에 둘 필요가 있습니다.
여기에서 여러분도 잘 아시다시피, 한국의 담보 대출은 미국의 모기지론처럼 원금과 이자를 동시에 납부하는 방식이 아니라, 이자만 갚아 나가다가 마지막에 가서 일시불로 상환하는 방식을 취하고 있기에, 주택 구매 여력 지수(HAI) 수치가 미국보다도 훨씬 더 높게 나오는 것입니다.
기록적인 부동산 버블을 기록하던 지난 2000년도부터 서브 프라임 모기지론 사태가 터지기 전까지의 미국의 주택 구매 여력 지수가 평균 140을 넘지 않는 상황을 감안하면, 한국의 주택 구매 여력 지수는 대출금의 상환 방식에서 기인하는 차이가 그런 거품 수치를 만든 것입니다.
따라서, HAI의 수치보다는 오히려 주택 가격이 2000년도보다 2배 가량 상승했음을 보여주는 부분에 더 주목하고 김대중 국민의 정부에서 시작되고 노무현 참여정부 시절에 본격화된 부동산 버블은 분명히 실제로 존재했음을 인정해야 함에도 불구하고, 그걸 계속 아니라고만 부정하니 조금 답답하네요...-_-;;;
※ 해당 보고서의 내용이 궁금하신 분들을 위해서 원본 파일을 첨부하였으니까, 원하시는 분들은 참조하거나 다운로드를 받아 가시길 바랍니다!
주택시장 불안 요인 점검.pdf결론
따라서, 금리가 오르고 대출 상환에 대한 비율이 강화된 2006년도부터는 주택 구매 여력 지수가 현저히 떨어지지만, 여전히 원금과 이자를 동시 상환하는 방식의 담보 대출이 아니기에, 그 수치가 미국보다도 훨씬 높게 나오는 것이며,
현재 이명박 정부가 전방위적으로 부동산 규제를 풀고, 일부 언론이 강남권 일부 지역의 특수한 사례를 들어 부동산 가격이 다시 상승한다라고 보도하는 것은 특정 계층의 사람들만을 위함이지, 실질적인 주택 구매 여력이 없는 대다수 서민들에게는 그저 그림의 떡이거나 아무런 감흥이나 희망을 줄 수 없는 헛된 얘기들이 되는 것입니다.
또한, 그런 경제적 수치를 반영하는 모습이, 바로 필자가 친구와 대화를 나누었었던 주요 화제인 대규모 미분양 사태로 표출된 것이며, 이런 참담하고 불행한 상황을 정리하려면 지금같은 인위적인 부동산 경기 부양이 아니라 과감한 구조조정을 통해서, 무리한 부동산 담보 대출로 부실화된 은행의 재정 건전성을 보다 투명하게 재고하고, 노무현 참여정부 말기 시행된 LTV규제의 사각지대였던 제 2금융권 내지는 상호 저축 은행들을 선별해서 정리해야만 하며, 당연히 노무현 참여정부 시절에 부동산 폭등을 바탕으로 활개를 쳤었던 부실 건설사들도 모두 솎아내서 구조조정을 하루빨리 단행해야만 하는데,
그런 근본적인 조치들은 미루거나 취하지 않고 계속해서 노무현 참여정부 시절에 형성된 부동산 거품을 유지하고 키우려고만 하니, 이러다간 정말 한국 사회에도 일본의 잃어버린 10년이 재연되는 것이 아니냐라는 비판과 우려가 터져 나오는 것이며, 그런 얘기들의 근본 원인은 바로 김대중 정부에서 시작되었고, 노무현 참여정부에서 본격화된 부동산 실정과 부동산 폭등에서 비롯된 것임을, 여러분 모두가 이제는 제발 깨닫기를 바라고, 한낱 노무현 미화 차원이 아닌 진정 서민을 위한 부동산 정책에 대한 대안을 고민하시길 바라면서 오늘의 포스팅을 마칩니다.
P.S:
이건 정말 솔직하게 하는 얘기인데, 아무리 좋게 생각하고 곱게 봐 주려고 해도 모 블로거의 그간 행태는 너무 지나친 감이 있습니다. 노무현 전 대통령이 부동산 정책을 잘했다라고 하는, 정말로 당시의 실상과 너무나 동떨어진 내용으로 포스팅을 계속 작성하고, 거기에 한 수 더 보태서 그런 포스팅을 조목조목 비판한 필자의 이름을 거듭 거론하며 블로그에 링크를 걸어 악플을 유도하고 귀찮게 하는 것도 성이 안차고 모자랐었는지,
지금 이 시각, 수구 세력들의 선봉장(?!) 노릇을 자처하는 무슨 듣보잡 변모씨와 필자가 똑같다라고 인격 모독적인 공개 포스팅을 쓰지를 않나, 심지어는 다음 편집진이 허접한 자신의 글을 베스트로 뽑지 않고 반 더 빌 트의 글만을 편향적으로(?!) 올린다고, 이제 다음마저도 현정부의 하수인 노릇을 한다고까지 주제넘게 비난하는 상황을 언제까지 너그럽게 봐주어야만 할까요?...-_-;;;
만약에, 반 더 빌 트가 모 블로거처럼 사실을 외면한 어처구니없는 억지에다가, 무슨 듣보잡 변모씨를 닮았다라고 인신 공격성 포스팅을 공개적으로 작성하였다면, 다음 뷰내에 다수 포진한 노무현 지지자들은, 이곳 블로그 세계에서의 기본 양식과 인간적 도리를 논하며 필자를 아예 매장시키려고 덤볐을 겁니다.
그리고 이런 측면에서 볼 때, 단지 노무현 전 대통령을 미화하고 지지하는 포스팅이라는 이유 하나만으로 자세한 내용의 진위 여부도 가리지 않거나, 그저 블로그를 하면서 약간의 친분이 있다라는 사유로 추천을 주고, 그런 망발에 대해 이건 내가 당하는 일이 아니라는 식으로 호응하는 태도는, 여러분들이 자고 새면 그렇게 강조하는 민주주의와 기본 원칙에 도대체 얼마나 부합하는지, 필자는 진지하게 묻고 싶습니다.
바로 이런 모습들이야말로, 그동안 필자가 줄기차게 비판했었던 대책없는 진영 흑백논리와 집단주의의 원형이 아닙니까?
필자처럼 노무현 참여정부의 실정에 대해서 분명한 근거와 논리를 바탕으로 비판을 하는 극소수의 진보주의자들까지도, 모조리 한나라당 2중대이고 툭하면 상대를 모욕하고 인신공격을 주무기로 삼는 듣보잡 변모씨와 같다라는 내용의 포스팅을 지금같은 식으로 계속해서 방치한다면, 또다른 제2 제3의 반 더 빌 트같은 피해자가 계속해서 생기지 않는다는 보장이 없으며,
이렇게 되면, 다음 뷰내에서 정말 뜻 있는 블로거들은 서서히 떠나 버리거나, 정작 하고 싶은 말들이 있어도 점점 분위기나 눈치를 보고 침묵하게 되면서, 아주 민감하고 뜨거운 이슈에 대해 비판적인 발언이나 소수의 다양한 목소리를 내려면, 특정 블로거를 정말 철저하게 밟고 일어서야만 하는 살벌한 분위기의 사이버 공간이 될 수도 있다라는 사실을 모두가 깊이 인식하시고, 이제 다른 블로거의 이름을 계속 지명하고 아주 치졸한 방법으로 공격하는 그런 부류의 글들에 더 이상 현혹되지 마시길, 다시한번 정중하게 부탁드리겠습니다.
마지막으로, 노무현 참여정부의 부동산 버블이 과연 서민들에게 어떤 현실이었는지를, 부동산 폭등 당시의 모습을 담은 영상으로 잘 설명하고 보여준 KBS 일요 스페셜의 부동산 거품, 한국 경제를 삼키나 를 링크시키니까, 노무현 참여정부의 부동산 폭등을 결코 인정하고 싶지 않은 분들(노무현 미화를 사실과 논리가 아닌 억지를 써서라도 계속하고픈 모 블로거도 포함됩니다!)은 모두 접속하고 로그인하셔서, 꼭 한번 시청하시기를 강력히 권하면서, 필자는 이만 물러 갑니다...
이건 정말 솔직하게 하는 얘기인데, 아무리 좋게 생각하고 곱게 봐 주려고 해도 모 블로거의 그간 행태는 너무 지나친 감이 있습니다. 노무현 전 대통령이 부동산 정책을 잘했다라고 하는, 정말로 당시의 실상과 너무나 동떨어진 내용으로 포스팅을 계속 작성하고, 거기에 한 수 더 보태서 그런 포스팅을 조목조목 비판한 필자의 이름을 거듭 거론하며 블로그에 링크를 걸어 악플을 유도하고 귀찮게 하는 것도 성이 안차고 모자랐었는지,
지금 이 시각, 수구 세력들의 선봉장(?!) 노릇을 자처하는 무슨 듣보잡 변모씨와 필자가 똑같다라고 인격 모독적인 공개 포스팅을 쓰지를 않나, 심지어는 다음 편집진이 허접한 자신의 글을 베스트로 뽑지 않고 반 더 빌 트의 글만을 편향적으로(?!) 올린다고, 이제 다음마저도 현정부의 하수인 노릇을 한다고까지 주제넘게 비난하는 상황을 언제까지 너그럽게 봐주어야만 할까요?...-_-;;;
만약에, 반 더 빌 트가 모 블로거처럼 사실을 외면한 어처구니없는 억지에다가, 무슨 듣보잡 변모씨를 닮았다라고 인신 공격성 포스팅을 공개적으로 작성하였다면, 다음 뷰내에 다수 포진한 노무현 지지자들은, 이곳 블로그 세계에서의 기본 양식과 인간적 도리를 논하며 필자를 아예 매장시키려고 덤볐을 겁니다.
그리고 이런 측면에서 볼 때, 단지 노무현 전 대통령을 미화하고 지지하는 포스팅이라는 이유 하나만으로 자세한 내용의 진위 여부도 가리지 않거나, 그저 블로그를 하면서 약간의 친분이 있다라는 사유로 추천을 주고, 그런 망발에 대해 이건 내가 당하는 일이 아니라는 식으로 호응하는 태도는, 여러분들이 자고 새면 그렇게 강조하는 민주주의와 기본 원칙에 도대체 얼마나 부합하는지, 필자는 진지하게 묻고 싶습니다.
바로 이런 모습들이야말로, 그동안 필자가 줄기차게 비판했었던 대책없는 진영 흑백논리와 집단주의의 원형이 아닙니까?
필자처럼 노무현 참여정부의 실정에 대해서 분명한 근거와 논리를 바탕으로 비판을 하는 극소수의 진보주의자들까지도, 모조리 한나라당 2중대이고 툭하면 상대를 모욕하고 인신공격을 주무기로 삼는 듣보잡 변모씨와 같다라는 내용의 포스팅을 지금같은 식으로 계속해서 방치한다면, 또다른 제2 제3의 반 더 빌 트같은 피해자가 계속해서 생기지 않는다는 보장이 없으며,
이렇게 되면, 다음 뷰내에서 정말 뜻 있는 블로거들은 서서히 떠나 버리거나, 정작 하고 싶은 말들이 있어도 점점 분위기나 눈치를 보고 침묵하게 되면서, 아주 민감하고 뜨거운 이슈에 대해 비판적인 발언이나 소수의 다양한 목소리를 내려면, 특정 블로거를 정말 철저하게 밟고 일어서야만 하는 살벌한 분위기의 사이버 공간이 될 수도 있다라는 사실을 모두가 깊이 인식하시고, 이제 다른 블로거의 이름을 계속 지명하고 아주 치졸한 방법으로 공격하는 그런 부류의 글들에 더 이상 현혹되지 마시길, 다시한번 정중하게 부탁드리겠습니다.
마지막으로, 노무현 참여정부의 부동산 버블이 과연 서민들에게 어떤 현실이었는지를, 부동산 폭등 당시의 모습을 담은 영상으로 잘 설명하고 보여준 KBS 일요 스페셜의 부동산 거품, 한국 경제를 삼키나 를 링크시키니까, 노무현 참여정부의 부동산 폭등을 결코 인정하고 싶지 않은 분들(노무현 미화를 사실과 논리가 아닌 억지를 써서라도 계속하고픈 모 블로거도 포함됩니다!)은 모두 접속하고 로그인하셔서, 꼭 한번 시청하시기를 강력히 권하면서, 필자는 이만 물러 갑니다...
P.S:
이건 아주 중요한 부분인데, 필자가 전에 언급했던 도표 해석에는 주택 구매 여력 지수 (HAI)와 관련하여 분명히 오류가 있었습니다. 그래서 말인데, 필자는 누구처럼 자신의 잘못이나 과거 사실들을 인정하지 않고 어물쩡 넘어가지 않음을 분명히 밝혀 둡니다.
그런 측면에서, 필자가 일부 오류가 있는 정보를 독자들에게 제시한 점은 분명하게 사과의 말씀을 드리고 싶습니다. 그래서 올바른 내용으로 다시 정정을 하였으므로, 이 점 너그럽게 이해해 주시길 바라며, 앞으로 더욱 노력하겠습니다...
이건 아주 중요한 부분인데, 필자가 전에 언급했던 도표 해석에는 주택 구매 여력 지수 (HAI)와 관련하여 분명히 오류가 있었습니다. 그래서 말인데, 필자는 누구처럼 자신의 잘못이나 과거 사실들을 인정하지 않고 어물쩡 넘어가지 않음을 분명히 밝혀 둡니다.
그런 측면에서, 필자가 일부 오류가 있는 정보를 독자들에게 제시한 점은 분명하게 사과의 말씀을 드리고 싶습니다. 그래서 올바른 내용으로 다시 정정을 하였으므로, 이 점 너그럽게 이해해 주시길 바라며, 앞으로 더욱 노력하겠습니다...
※사진 출처: 구글 이미지
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