지방(脂肪, fat)은 우리 몸에 없어서는 안 될 필수 영양소지만 지나치면 비만이 되고 고지혈증, 동맥경화, 당뇨병, 심장병 등 건강을 해치는 위험한 질병으로 발전할 수 있다.

한국사회에서 부동산이 이와 같다. 부동산 건설업은 경제와 사회가 발전하는 데 꼭 필요한 산업이지만 지나치면 부동산 비만증에 걸려 대한민국을 위험에 빠뜨릴 수 있다. 지금 대한민국은 부동산 비만증에 걸렸다. 이미 합병증으로 번지고 있다.

1. 기업의 부동산 비만증

한국경제의 주역 중 주역은 기업이고 그 가운데서도 재벌이다. 그런데 재벌이 부동산 비만증에 걸려있다. 소리 없이 세상을 움직인다는 철강기업 포스코도 ‘소리 없이’ 더샾(the#)을 짓고, 국제무대에서 반도체와 휴대폰으로 한국을 대표한다는 삼성도 래미안을 짓는다. 자동차와 배를 만드는 현대가문도 아이파크(I PARK)와 힐스테이트를, 음료수와 유통업을 하는 롯데도 캐슬(CASTLE)을 높이 쌓는다. 자이(Xi)는 엘지의 대를 이어 GS가 짓고, 대우의 푸르지오는 금호가 넘겨받아 짓고 있다.

너도나도 부동산 건설업에 한 다리 걸친 탓에 건설업체수와 건설시장 규모는 비대해질 대로 비대해졌다. 통계청이 잠정집계한 2007년 기준 건설업체수는 6만7,607개, 건설시장 규모는 182조원에 달한다. 1973년의 2,054개와 3,165억 원에 비해 34년 만에 건설업체수는 33배로 건설시장 규모는 574배로 각각 불어난 것이다.

주력업종이 무엇이든 가리지 않고 아파트 건설업자를 겸하고 있는 이유는 그만큼 이윤이 많이 남기 때문이다. 2002년～2004년간 재벌그룹 소속 상위 10대 건설업체가 올린 당기 순이익만 4조5천억 원이 넘는다. 한국재벌 성장사를 건설업을 빼고 설명하기는 불가능할 정도이다.

한편 재벌이 부동산 비만증에 걸린 이유는 지나친 건설업 진출 뿐 아니라 지나친 부동산 소유 때문이기도 하다. 제3차 부동산 가격 폭등기간이었던 1985～1988년 4년간 삼성, 롯데, 기아, 금호, 두산 등 5대재벌이 기술개발 등 부동산 매입 이외에 쓴 돈이 5,334억인데 비해 부동산을 사들이는 데 2조2,783억 원을 써서 생산부문의 4.3배를 부동산 투기 자금으로 썼다.

특히 롯데는 1987년 생산 분야에 176원을 투자한 반면, 부동산 구입에는 13배가 넘는 2,306억 원을 섰다. 롯데가 공시지가 기준 땅재산 11조원으로 삼성(8조), 현대차그릅(6조) SK(5조)를 제치고 최고 땅부자 재벌이 된 게 우연이 아니었던 것이다.

2. 은행의 부동산 비만증

은행도 부동산 비만증에 걸렸다. 은행은 주로 부동산 건설업에 돈을 대출해주고 수익을 얻고 있다. 2008년 9월 말 현재 은행이 가계와 기업에 대출해 준 돈은 약 900조 원이다. 이 가운데 가계의 주택관련 대출이 310조원, 기업의 부동산 관련 대출이 133조 원을 차지하고 있다. 가계와 기업의 부동산 관련 대출이 443조원으로 전체 대출의 49%에 달하는 것이다. 2004년 말 총 대출금 716조 원 중 가계와 기업의 부동산 관련 대출금이 315조 원으로 44%였던 점을 감안하면 몇 년 새 5%가 불어난 것이다.

먼저 가계대출을 보면 은행이 가계에 대출해준 돈의 90% 이상은 모두 주택관련 대출이다. 최근 5년(2004 ～2008.9) 동안 은행이 가계에 대출해준 돈은 연 평균 335조 원으로 이 가운데 주택관련 각종 대출금의 비중은 310조원으로 93%에 달한다. 주택담보대출이 62%인 평균 207조 원으로 가장 규모가 크고, 재건축 및 신규 분양과 관련된 이주비․중도금․잔금 용도의 대출인 주택집단대출이 25%인 84조 원, 그 밖의 주택관련 일반대출이 6%로 20조 원을 차지했다.

은행이 기업에 빌려준 돈 가운데 건설업과 부동산업 관련 대출도 급증해왔다. 2008년 9월현재 은행의 부동산과 건설업 관련 대출은 부동산업 77.6조원, 건설업 53.9조원, 임대업 1.7조원 등 133조원으로 전체 산업별대출 517조 원의 25.7%를 차지하고 있다. 2004년 당시 부동산과 건설업 관련 대출이 61.7조원으로 산업별대출 440조원의 14%였던 것과 비교하면 몇 년 새 금액은 2배 이상 비중은 11.7%가 불어난 것이다.

최근 5년간 은행의 가계대출과 산업별대출

3. 대통령의 부동산 비만증

이명박 대통령이 앞으로 10년간 집 500만 채를 짓겠다고 한다. 집을 많이 짓겠다고 한 대통령은 이대통령이 처음이 아니다. 한국전쟁 직후인 1953년 9월 피난 갔다 서울로 돌아온 이승만 대통령은 전후복구를 위해 5년간 100만 채를 짓겠다고 했다. 박정희 대통령은 10월유신 직후인 1972년 9월 10년간 250만 채를 지으라고 지시했다. 전두환 대통령도 체육관 선거로 당선된 직후인 1980년 9월 10년 안에 500만 채를 짓겠다고 했다. 노태우 대통령 역시 분당․일산 신도시 등 200만 채 건설을 내세웠다.

그렇다면 재임 중 집을 가장 많이 지은 대통령은 누굴까. 5년간 313만 채를 지은 김영삼 대통령이다. 한 해 평균 63만 채를 지었다. ‘박정희가 도로를 뚫는 길 대통령이라면 나는 집 짓는 집 대통령이 되겠다'며 집 욕심이 강했던 노태우 대통령이 한 해 평균 54만 채씩 272만 채를 지어 2위를 했다. 3위는 노무현 대통령으로 51만 채 씩 5년간 254만 채를 지었다. 외환위기 때 집권한 김대중 대통령은 47만 채씩 234만 채를 지었다.

이승만 대통령이 집권하던 1950년대는 한 해 평균 8만여 채 씩 지었지만 100만 채 건설 약속은 부도가 났다. 18년간 장기 집권한 박정희 대통령은 238만 채를 지어 한 해 평균 13만 채 수준에 머물렀다. 역시 8년간 장기 집권한 전두환 대통령도 한 해 평균 22만 채씩 176만 채를 지었다.

건설협회 회장을 뽑은 것도 아닌데, 역대 대통령들은 하나같이 집을 많이 지으려 했고 실제로 엄청나게 지었다. 왜 그랬을까? 저마다 이유가 있겠지만 어쨌든 집 짓는 대통령들 덕분에 1951～2007년의 57년 동안 지은 집은 1,561만 채가 넘는다. 물론 사업계획 승인 기준이니 그 해 입주주택과는 차이가 있으나, 그 사이 철거 등으로 사라진 집을 대체하고도  2007년 말 현재 총주택수가 1,379만 채가 되었다. 주택보급률은 108.1%에 달해 집이 필요한 가구수 보다 103만 채가 남아돌게 됐다.

이 집은 다 어디로 갔을까. 노태우, 김대중, 노무현 정부 때 지은 영구임대․국민임대 등 공공임대주택을 빼고는 모두 팔았다. 누가 샀을까. 1990～2005년 사이 늘어난 주택수를 기준으로 계산해보면 늘어난 집 587만 채 가운데 317만 채는 무주택자가 사서 내집을 장만했다. 나머지 46% 270만 채는 이미 집을 소유한 사람이 사들였다. 그 결과 집은 103만 채가 남아돌지만 105만 가구의 다주택자들은 평균 5채씩 소유한 반면 국민의 40%는 셋방을 떠돌고 있다.

부동산 비만증에 걸려 집을 많이 짓는 대통령들 덕에 주택수는 엄청나게 늘어났지만 서민들의 집 걱정은 여전한 것이다.

4. 한국경제의 부동산 비만증

경제개혁연대가 분석한 데 따르면 OECD가맹 30개 회원국 가운데 우리나라는 부동산 비만증이 가장 심하다.

1995～2006년 사이 우리나라 국내총생산(GDP) 대비 건설투자 비중은 평균 19.2%로 단연 최고 수준이다. 전체 회원국 평균 11.7%에 비해서 높을 뿐 아니라, 스웨덴(6.5%), 영국(7.9%), 프랑스(9.0%), 이탈리아(9.0%), 덴마크(9.2%), 미국(9.7%), 스위스(9.9%), 멕시코(9.9%)에 비해서는 두 배에 달한다. 토건국가라 불리는 일본(13.2%)에 비해서도 1.5배 수준이다.

같은 기간 국내총생산(GDP) 대비 건설업 부가가치 비중도 8.8%로 가장 높다. 전체 30개 회원국 평균 5.5%의 1.6배에 달한다. 건설업 부가가치 비중이 8%가 넘는 나라는 우리나라와 스페인 두 나라 뿐이며, 일본(7.5%) 보다도 높다. 총취업자 중 건설업 종사자 비중 역시 8.2%로 회원국 중 7위를 기록했다. 2007년 기준으로는 건설업 종사자가 185만 명 수준이다.

이처럼 우리나라 산업구조는 부동산 건설업에 대한 의존도가 지나치게 높아 선진국형 경제구조와는 거리가 매우 멀다. 선진국들이 가입한 OECD 회원국 보다는 차라리 후진국들과 비교하는 편이 낫다.

적도 기니, 투르크매니스탄, 부탄, 레소토, 에리트리아, 도미니카, 버어드, 보스나아헤르체고비나, 아제르바이젠, 수리남. 이들 10개 나라는 1996～2000년 사이 GDP 대비 건설투자 비중이 가장 높은 나라들로 최저 18.6%에서 최고 57.6%에 달한다. 그 뒤를 중국(17.9%), 알제리아(17.9%), 아랍에미레이트(17.6%)가 잇고 있는데, 그 다음이 한국(17.1%)으로 세계 14위를 기록하고 있다.

부동산 비만증을 치료하지 않고는 선진국형 경제구조로 나아가기 어려운 상태인 것이다.

미국발 금융위기가 부동산 비만증에서 시작된 데서 알 수 있듯이 부동산 비만증은 매우 위험하다. 지금까지 흘러온 시간을 되돌릴 수 없다면 이제부터라도 조심해야 한다. 어쩌면 지금 겪는 경제위기는 한국사회에서 부동산 비만증을 치료할 수 있는 마지막 기회일지도 모른다. 그런 점에서 위기는 말 그대로 기회일 수 있다. 경제위기를 부동산 비만증을 치료하는 전화위복의 계기로 삼아야 한다. 하지만 역대정권은 모두 부동산 정책을 경기부양 수단으로 삼아서 더 병세를 악화시켜왔고, 지금 이명박 정부는 역대 어떤 정권 보다 더 심하다는 점에서 더 걱정이 크다.